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作者:6up  来源:6up扑克  时间:2020-11-13 10:13  点击:

  同一地块只能有一张土地证,土地转让时,也必须将上一张土地证注销后,方可进行土地挂牌、竞拍,这是国家相关法律所作的明确规定。然而宜兴人张焕南却发现,在他不知情的情况下,自己的3000多平方米的土地使用权被出让给了一家房地产开发公司,也就是说出现了“一地两卖”的情况。近日,他向现代快报反映了这一问题。而据现代快报记者调查了解,虽然宜兴市国土资源局对此事一再否认,但是,在2009年,这块土地确实以挂牌的方式出让给了宜兴兰山房地产开发有限公司(以下简称兰山房地产公司),虽然之后如江苏省国土资源厅所言,双方又变更了合同,将土地使用权还给了张焕南。

  虽然宜兴市国土资源局一再向张焕南保证“土地还是你的”,但是当张焕南在2011年底使用土地证进行抵押贷款时,还是遭到了银行的拒绝,他被银行告知,这块土地已经不能用于抵押,因为这块编号为25号的土地已经被拍卖。在宜兴市国土资源局协调下,张焕南最终拿到了贷款,但是让人感到蹊跷的是:原本他手中的25号地块,离奇地变成了26号地块。

  张焕南是宜兴人,今年57岁,家住宜兴城区宜北路。2000年左右,位于宜北路的宜兴市华益护卡膜厂因经营不善资不抵债,有关部门决定对它进行改制。张焕南通过公开竞拍的方式取得了该厂的所有权和经营权。收购这家厂并不容易,张焕南为此背上了沉重的债务。“当时我付出的代价是承担厂里603万元的债务,又支付了转让金226万元、土地出让金100多万元、房屋的建造费70万元房屋的(住改非)规费100多万元,合计为1100万元。”

  2003年12月,经过投资改造后,张焕南取得了建筑面积为2152.38平方米的房屋所有权证、面积为3150.5平方米的土地使用权证。其中房产证用途为办公,而土地用途为工业用地,使用性质为出让,合同的终止期限为2052年12月15日。这块地位于宜兴市宜北路202号,张焕南的土地证上标注这块地的地号为(以下简称25号地块)。

  2004年1月,张焕南以妻子的名义领取了营业执照,在此地块经营宜兴市新海港大酒店和宜兴市新海港浴场。2007年,张焕南又对新海港大酒店进行了投资改造。其浴场、酒店生意一直经营至今。每年张焕南都要拿着土地证到国土部门进行审批,并且按时缴纳相关的各项税费。

  2009年下半年,张焕南偶然翻出一张当地的报纸,让他大吃一惊的是,自己的土地竟然被拍卖了。2009年5年5日,报纸刊登了《江苏省宜兴市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告》,在挂牌的3块土地中,其中编号为(2003)第13号,面积44084.1平方米,土地位于宜兴宜北路西侧、树人中学东侧的公告地块中,包括张焕南所属的宜北路202号的房屋和土地。

  当张焕南得知这一情况时,拍卖已经结束,土地早已被一家名为兰山房地产公司的企业摘牌,土地归属不仅改变了,连土地性质也从原本的工业用地变成了商业用地。

  与此同时,张焕南发现,宜北路202号的南侧,一个名为“乐祺佳园”的小区已经开始运作,其开发商正是兰山房地产公司。然而小区在实际建设中,并未占用张焕南的土地。于是,他向小区售楼处咨询,结果被告知,小区以北的地块作为小区二期、三期的开发地块,土地使用权已经被开发商所获得,开不开发只是时间问题,其中正包含了张焕南的土地在内。

  “当时我就找到了宜兴市国土局,可是国土局的人并没有跟我作过多的解释。”张焕南说,宜兴市国土局只是告诉张焕南“没事的,土地还是你的,还是你在使用”。

  “事实上似乎也是这样,从2004年开始,我的土地证每年都拿去年检,而且每年都能通过审核。”快报记者从张焕南的土地证上看到,2009年10月30日、2010年12月27日、2011年11月25日,包括今年1月19日,在这块土地被拍卖转让掉的这几年里,土地依旧在正常地进行年检。张焕南对此产生疑问:“如果我的土地没有了,国土部门怎么还可能帮我进行年审?”

  国土局的答复并不能让张焕南安心,在此后的一段时间里,他开始不断搜集相关的资料。

  张焕南在2010年2月20日宜兴规划网上发布的《原乐祺公司地块改造规划方案批前公示》中发现:“该项目包括原乐祺公司地块及其北侧部分民宅用地,西至树人中学、北至鼎盛建材及瑞德农资公司、东至宜北路、南至现状住宅区”。张焕南的土地列在了规划的批前公示范围之内。

  之后,张焕南又分别在报纸以及当地的行政公告中发现了相关证据。2010年7月20日,宜兴市土地收购储备中心发布拆迁公告,宜北路202号范围赫然在列。通过公告上的示意图,张焕南发现自己所有的土地在标准红线日,宜兴市建设局发布的拆迁公告内,宜北路202号还是在拆迁范围之内。2010年12月15日,宜兴市建设局再次公告,该房屋依旧是在拆迁范围内。张焕南在此期间多次找到宜兴市国土局,可依旧没能得到准确的答复。

  至此,张焕南开始了漫漫的追寻之路,他想搞清楚自己的土地究竟是怎么了。2011年3月23日,张焕南将材料分别寄给了宜兴市纪委、市国土局、市委办公室,甚至他还将信件直接传递到了市政府的市长信箱内。2011年7月19日,他又分别将材料寄给了国土资源部和江苏省国土资源厅信访办公室……虽说这些部门都进行了书面回复,但并未让张焕南得到满意的答复。

  然而事情却在2011年下半年出现了转机,当时张焕南分别向无锡国土资源局、江苏省国土资源厅进行了网络咨询。2011年8月10日,无锡国土局答复:经调查,证号为宜国用(2003)字第001369号的土地证书(即张焕南的土地证)仍然继续有效,土地使用者张焕南仍然拥有该地块的土地使用权。因此不存在信访人所谓的将出让土地归还给信访人的问题。

  2011年10月9日,江苏省国土资源厅答复:经查,你反映的地块位于宜兴市华益护卡膜厂西侧,该地块于2009年5月5日以毛地出让方式挂牌出让,2009年6月20日由宜兴市兰山房地产开发有限公司摘牌。目前宜兴市国土资源局已与宜兴兰山房地产开发公司变更了土地出让合同,将你及其余14户居民所在土地剔除在出让合同之外,并重新核定了出让金。宜兴兰山房地产开发公司在宜兴市国土资源局办理的土地抵押登记面积不包括你们的土地,因此不存在一地两证的情况。对于是否要重新规划问题,请你向当地规划部门咨询反映。

  从省国土资源厅的答复可以看出,2009年,地块确实是出让给了兰山房地产公司,但现在宜兴国土局与兰山房地产公司已经变更了合同,又将地块还给了张焕南。直到此时,张焕南才明白:“可能是宜兴市国土局在工作中出现了失误,误把我的土地放到了挂牌拍卖的土地中,之后又偷偷改了回来。”

  在他追寻真相的期间,还发生了一段小插曲。“我们这一块地方很早以前就被列为城中村改造的项目之一,面临拆迁。”当时张焕南还未搞清楚土地归属的真相,张焕南心想,如果之前的问题无法全部搞清楚,那能够通过拆迁把这一问题彻底解决,也未尝不可,只要能给出一个合理的拆迁安置条件就行。2011年3月份张焕南向宜兴市政府反映了这一情况。随后当地的房屋拆迁公司出面和张焕南就具体的拆迁方案进行了协商。

  由于双方对拆迁补偿方案无法达成一致意见,拆迁公司就委托评估公司对张焕南的土地、房屋进行了评估,并于2011年4月25日,出台了一份评估报告。“评估的结果是,约5亩土地的使用权,2500平方米的商业用房及相关附属设施,不可搬迁的设备,绿化花木等,合计资产价格仅为318万元。”张焕南说,当初在拿下该地块时,他总共花费了1100万元,现在评估价仅为318万元,合计每平方米不超过1000元,这样的结果让张焕南难以接受。

  之后,拆迁公司又要求评估公司重新进行评估,可结果只是在原来的价格基础上略加调整,房屋的评估价格为442.55万元,核算到每平方米的商业用房的价格仅为640元左右,约五亩土地的使用权价值为165.46万元,每亩仅为33.1万元。然而据张焕南了解,目前宜北路周边的商业用房每平米的售价都在上万元,每亩土地的价值也在600万元左右。这份评估报告,张焕南至今没有拿到手。

  这些。”张焕南说,他所在的宜北路靠近宜兴市长途汽车站,周边也是宜兴老城区的繁华地段,可以说这一地段十分好。同时仅一路之隔的乐祺佳园小区,商品房售价已经在每平方米2万元左右,就算是普通的公寓楼,每平方米售价也接近1万元。况且,2000年通过宜兴市护卡膜厂的转制,张焕南花费了1100万元才将这块土地使用权和房屋产权全部搞定,时隔10多年后,这些资产价格不增反降,且价格不及周边地区同类土地、房产价格的十分之一。

  在江苏省国土资源厅给出准确的答复后,张焕南悬着的一颗心总算安定了下来,“既然土地还是我的,那就不用担心。”然而仅仅几个月后,张焕南的土地却再次出现了问题,2011年年底,张焕南用这片属于自己的土地作为抵押,向兴业银行贷款,却被银行告知,这块土地已经不能用于抵押,因为这块编号为25号的土地已经被拍卖。

  “不是都答复了,说土地已经还给我了吗,怎么会这样?”据张焕南介绍,他曾用此块土地分别于2005年、2006年向银行贷款200万元,在此后的几年中,张焕南并未再向银行进行贷款。由于经营需要,2011年土地证刚进行完年审不久,张焕南带着证件去银行借贷,却被告知土地已经不再属于张焕南。“当时蒙了,不知道这究竟是怎么一回事,怎么转来转去,这土地还不是我的。”

  张焕南拿着土地证再次找到了宜兴市国土局,面对急于在银行贷款的张焕南,宜兴市国土局用地号为000(以下简称26号地块)的土地使用权,为张焕南成功提供抵押。国土局向银行证明了原来张焕南拥有的25号地块,也就是现在的26号地块。今年1月19日,张焕南成功得到了198万元的抵押贷款,兴业银行作为放贷者则成为26号地块的“土地他项权人”。

  通过宜兴市国土局的“帮助”,张焕南虽然顺利拿到了贷款,但他的心里并不踏实,他有疑问:“这土地究竟还是不是我的?如果是我的,为什么25号地块变成了26号地块,自己的土地又怎么会在挂牌范围、拆迁范围之内?若土地不是我的,我怎么又能从银行成功贷款?”

  带着这些疑问,张焕南只能再一次找到宜兴市国土资源局,得到的答复是:“土地是你的,房子也没有拆迁,你还在正常使用,这就没问题。”这样的回答并不能让张焕南信服。张焕南又委托律师进行调查,律师依法向宜兴市国土局调阅档案,然而档案中根本不存在26号地块的资料,张焕南25号地块的资料则更是没有。

  张焕南认为,宜兴市国土局在未与土地使用权人协商、签署协议、实际补偿的基础上,即将他合法所有的土地公然挂牌拍卖,甚至在他依法拥有的土地被国土局拍卖以后,还每年为他进行年检,这很不合常理。

  另外,既然张焕南的土地已经被国土局拍卖掉了,国土局为何又能提供土地资料让他去银行进行抵押贷款。贷款中的25号、26号地块的转换也没有一个明确的说明。按照省国土资源厅的答复来看,这明显是宜兴市国土局的工作失误。现在虽然土地还了回来,但并未见国土或其他部门有任何公示,也没有人出面对这一情况作出详细的解释。

  张焕南多方求助,但问题一直没能得到解决。近日,他将自己的遭遇向现代快报进行了反映。

  快报记者在宜兴市宜城区202号看到,张焕南所拥有的地块类似北京四合院的构造,中间是一大片空地,作为停车场使用,周边则是一至数层的房屋。东侧一排为新海港大酒店的用房;西侧、南侧则为浴场用房,北侧是张焕南自己居住的一幢平房。

  在张焕南的土地和乐祺佳园小区之间,有一条5米多宽的小道。张焕南指着道路的边角说:“这条路的南面就是开发商的小区,北面这一片土地就是我的。”记者注意到,该小区的土建工程已经基本完工,其修建的大部分是连排或独栋别墅,从外观来看,这些别墅建造得十分奢华。

  记者从该楼盘的售楼中心看到,小区正在销售的有14套独栋别墅,60余套连排别墅,商业用房占到18套,其中40多套已被人购买。楼盘的售价也十分昂贵,普通的连排别墅大都在200-400平方米之间,售价每平方米17000-18000元;独栋别墅面积大多为370多平方米,有两套的面积稍大,为425平方米,每平方米售价2-3万元,其中最贵的售价1280万元;商业用房中售价最贵的达到了1408万元,面积最大的有823.21平方米。

  售楼中心的展示牌上写着,小区土地用途性质为城镇混合用地,使用年限住宅70年,商业40年。小区容积率仅为0.91,房屋的交付使用时间为2012年12月31日。早在2006年,国家就将别墅类房地产开发项目列入《禁止项目目录(2006年本)》,之后,国家又多次重申了这一法令。然而为何2009年才取得土地的乐祺佳园在公然建设别墅?

  “也是钻空子嘛!”售楼处的一位置业顾问钱超介绍说,目前小区的土木建设已经基本完成,正在进行绿化的建设与改造。目前项目只有这一块地方,对于张焕南所拥有的地块,钱超表示,并不在整个项目的规划范围之内。

  宜兴市国土资源局法规科科长钱亚平向快报记者介绍说,张焕南所拥有的地块确实是在旧城区的改造范围之内,房子修建于上世纪90年代,在改造时相关部门和张焕南进行谈判,按照指导价给其评估,但张焕南开出的价码特别高,已经超出了政府所能承受的范围,因此双方一直未能达成协议,目前相关部门已经暂时放弃了张焕南所拥有地块的拆迁计划。

  钱亚平说:“他的权利受到保护,房子还是自己用,土地也是自己用,土地证也在自己手里,所以并不存在任何的虚假、骗取的行为。”对于25号地块、26号地块的问题,钱亚平则回答说:“编号的事情,我一直没能搞明白是什么意思。”同时,张焕南的土地证资料一定能在国土局查到,只是上世纪90年代的证件不一定会全部存入电脑中,但是原始档案肯定会有。

  对于“宜兴国土局在张焕南不知情的前提下,将其土地公开挂牌拍卖”这一行为,钱亚平也回答说并不清楚,但他很肯定地说:“没拿他的土地。”如果政府要拍卖张焕南的土地,需要政府和张焕南本人达成拆迁协议,双方确认签字后,才能将张焕南的土地证注销,之后才能开始挂牌拍卖。钱亚平表示,宜兴市国土局从未注销过张焕南的土地证。

  为了核实事件的真实性,记者又和兰山房地产公司法人代表王云松取得了联系,对于记者提出的“2009年,兰山房地产公司所取得的地块,是否包含张焕南的土地”这一问题,王云松回答说:“你去问国土局。”记者将了解到的相关情况向王云松进行了转述,但他并不承认曾取得张焕南土地的使用权,他一再表示,如果想要了解问题,可以直接向宜兴市国土局咨询。

  记者又将了解到的情况,向江苏省国土资源厅进行了反馈,一位工作人员告诉记者,在进行土地挂牌拍卖之前,首先必须和当事人进行协商,在双方达成协议之后,会将之前的土地使用权人拥有的土地证注销,之后再进行挂牌拍卖。对于张焕南的土地问题,这位工作人员建议他可以与当地的国土部门进行再次沟通,并对国土部门提出所存在的疑问,协商解决。

  面对各个方面的说法,张焕南觉得,这件事似乎已经进入了一个“死胡同”,不管如何求证,如何询问,最终问题总会转向宜兴市国土局,然而国土局一直以来的回应就是“土地你还在使用,房子还是你的。”对于中间的过程以及张焕南的提出的疑问,没有任何解答。

  张焕南的代理律师虞律师告诉记者,按照目前的事实来看,这块地确实曾在张焕南不知情的情况下,被宜兴市国土局进行了挂牌出让。从宜兴市国土局的操作上来看,这已经违反了国家的相关法律法规。不仅如此,张焕南所在的地块土地性质也发生了转变,从工业用地拍卖后转变为商业用地,以及25号地块与26号地块之间的转变问题,宜兴市国土局都无法给出一个合理的解释。

  江苏法舟律师事务所徐晨婷律师表示,国土局未经当事人同意擅自出让其拥有使用权的土地,已经侵害了当事人的合法权益。土地拍卖之前应该首先确认该土地的权属情况,既然国土局2009年挂牌的时候,张焕南还是土地使用权人,国土局就无权挂牌拍卖,因此当时国土局的挂牌拍卖行为是一种“无权处分”行为,可以说已经构成“一地两卖”的事实。

  如果是有使用权人的,国土局不能擅自处分,否则就是侵犯土地使用权人的利益。国土局能收回这块土地的方式无非是国家征用、征收或者协商收回,现在国土局的行为显然不符合这三种合法情形。国土局要收回土地重新拍卖,要提供合法的提前收回土地的理由(国家征收或征用等)并通知张焕南本人,还应与其协商与收回土地相关的补偿等事宜,显然国土局并没有这么做。事后虽经变更,但是未及时公示也未重新办理权证以确定当事人的使用权人身份,导致使用权人权益受损。

  当国土局发现操作发生错误后,应及时纠正,同时将实情通知张焕南本人,并配合其重新办理或更换有效的土地使用权证,国土局也没有这么做。土地被挂牌拍卖,国土局并没有通知张焕南本人,而张焕南恰恰是最应该具有知情权的。所以,张如果因为国土局的行为而遭受了损失,根据《国家赔偿法》的规定,因国家机关及工作人员行使职权给张造成损害的,张焕南有权要求国家赔偿。另外,张焕南有权要求国土局确认其土地使用权人身份,如有必要,国土局应按照《物权法》规定的不动产使用权与所有权生效要件,为张重新办理土地证或更换土地证。

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